直接“印钞”给房地产,极其罕见……

来源:刘晓博说财经 作者: 发布日期:2024.05.23 10:06

近日,央行宣布将设立3000亿保障性住房再贷款,支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房。

这个消息,相信大家都知道了。

但很多人不知道的是:这是直接“印钞”给房地产行业,在历史上极其罕见!

很多人对“再贷款”是什么,一头雾水。

它是央行投放基础货币的渠道之一,用老百姓的话说,是“印钞”的一种方式。

所谓“基础货币”,又被称为货币基数、强力货币、始初货币,是整个商业银行体系的存款得以倍数扩张的源泉。

我们常说的广义货币M2,就是“基础货币×货币乘数”,衍生出来的。

比如当前人民币的基础货币是36.28万亿,这些钱通过“存入银行—发放贷款—存入银行—再发放贷款”的方式不断衍生,变成了301万亿的广义货币M2。人民币当前的货币乘数是8.3倍。

人民币目前的36.28万亿的基础货币,其中22.2万亿是外汇占款,也就是贸易顺差产生的,都有对应的美元(或欧元等)。其他的14万亿,是通过再贷款、中期借贷便利、补充抵押贷款等方式发行的。

“再贷款”,是央行对金融机构的贷款,它不仅是央行投放基础货币的渠道,还是保障国家战略意图、引导利率水平的工具。

过去这些年,央行先后发放过支农再贷款、支小再贷款、科技创新再贷款、普惠养老专项再贷款、设备更新改造专项再贷款。

以此次官宣的“保障性住房再贷款”为例,之所以要设立它,是因为当前新建商品住宅存量太大,造成了大量资金沉淀和三角债,影响了经济运转。

新设立的3000亿“保障性住房再贷款”,年利率为1.75%,期限为1年,可以可展期4次,发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款,可带动银行贷款5000亿元。

它的运作方式是这样的:上述21家全国性银行,如果面向地方国企发放了用于收储存量商品住宅、并用作保障房的贷款,可以按照1:0.6的比例,向央行申请“保障性住房再贷款”。

比如某银行(在上述21家银行名单里)一共发放了符合条件的贷款100亿,则可以向央行申请60亿的再贷款。

假设该银行发放的“保障房收储贷款”年利率是3.15%(按照1年期LPR利率下浮30个基点),而它获得的央行再贷款年利息只有1.75%,这其中的利差就是给这家银行的补贴。

央行推出的“保障性住房再贷款”总额度是3000亿元,这3000亿元并不是市场里原有的资金,而是凭空创造出来的,所以它是基础货币。

按照当前8.3的货币乘数,理论上可以衍生出2.49万亿的广义货币M2。

由于这笔钱投放非常精准,所以产生的效果也会很明显。它撬动了5000亿元的增量贷款,再加上国有企业收储的本金,大概可以给房地产行业输血6000亿元。

估计收储行动主要在超大、特大城市,以及省会城市进行,假设这些城市平均房价为1.5万元/平方米,打折后1万元/平方米,每套房子平均80平方米,6000亿可以收储75万套。

开发商拿到这些钱,可以保交房,给员工发工资,给建材、家装等相关上下游企业回款,从而带动多个行业、领域回暖。

从央行发行基础货币的“由头”来看,这是历史上第二次直接给房地产行业印钞。

改革开放以来,早期、也是最大宗的印钞是“外汇占款”,用来收购贸易顺差带来的外币,可以看做面向外贸行业、制造业的印钞;后来的降准、中期借贷便利等,则是面向全社会印钞。

历史上首次面向房地产印钞,是2016年到2017年的货币棚改,方式是补充抵押贷款(PSL),通过这个渠道把新发行的基础货币,以超低利率方式给几个政策性银行,然后由他们发放给各地政府,实施货币棚改,由此带动了一轮波澜壮阔的房地产牛市。

下面是“21世纪经济报道”对那一轮PSL的回顾性报道:

最近两年,货币棚改、房票棚改在各地有新的尝试,但PSL余额增长不显著。或者说,央行没有通过这个渠道,大批量给房地产印钞。

最新选定的方式,是“保障性住房再贷款”。

跟货币棚改比,收储存量房为保障性住房是相对温和的刺激方式,因为不涉及存量房的减少。

货币棚改(或房票棚改),则直接拆除了一大批棚户区或老旧住宅,在创造新需求的同时、减少了存量房,所以力度更大,被坊间称为“楼市核弹”。

最近几天,也有一些自媒体把“保障性住房再贷款”称为“楼市核弹”,这显然有点夸张了,它只能算是重武器。

未来会不会演变成“楼市核弹”,关键看资金量。如果3000亿最终变成了2万亿、3万亿,称为核弹还是可以的。

不管怎么说,人民币历史上第二轮“直接印钞给房地产”拉开了序幕。

用3000亿撬动每年10到12万亿的市场,力度相对有限。但“跑道”已经开出来了,不够用是可以拓宽的。

未来再贷款的量可能会追加,也可能会搭配货币棚改(PSL),两种手段并用。

其实很多央行在印钞的时候,都会直接分一杯羹给房地产,这没有什么不好意思的。

比如美联储在量化宽松的时候,一般是三分之二的增量资金用来买国债,三分之一买跟房地产挂钩的MBS(抵押支持债券)。

对于中国来说,房地产出现拐点意味着财税制度出现了拐点,需要改革创新了。

最近财政部和央行都表态了,未来央行将常态化在二级市场购买国债。也就是说,未来央行印钞的方式将出现重大变化,之前是“外汇占款+降准+MLF+再贷款+PSL”。

未来将是“购买国债+MLF+再贷款+PSL”。

或许将来会跟美国差不多,“购买国债+购买MBS”。而MBS,就是房地产行业发行的抵押支持债券。

美联储印钞的时候,有三分之二给财政部(购买国债),这可以理解;为什么三分之一要购买MBS?

原因很简单,美国虽然科技发达、实现了高质量发展,但地方财政主要来自房地产,美联储把三分之一的增量货币用来买MBS、给房地产,其实就是间接印给地方政府。保证了房地产的繁荣,也就能保证地方政府的收入稳定,地方政府的最大收入来自房地产税。

看懂了这一点,你就会明白:中国央行3000亿再贷款驰援房地产行业的重要意义了。

看起来,这是非常时期非常之举,但未来固定地把一部分新增基础货币给房地产行业,将是大势所趋。

房地产+国债,一个支撑地方财政,一个是中央财政的重要补充。

另外,最近楼市一个重要的政策突破是:把首套房首付比例降低到了历史最低点15%。

有人吐槽说:这意味着楼市跌15%,购房者将血本无归。

悲观的人总是从悲观的角度理解世界。

我的理解是:这意味着未来房价很难跌15%!

想想看,未来通过15%首付比例买房的都是什么人?在城镇化的后半段,还没有买首套房的,基本上是中小城市的低收入阶层和大城市新市民,而这套房子是他们几乎全部的身家性命,堪称国家底线。

就在刚刚,大城市落实“517楼市新政”第一枪打响了。

武汉率先宣布:首套房首付比例降至15%,商贷房贷利率降至3.25%;二套房首付比例降至25%,房贷利率降至3.35%。武汉的政策非常给力。

有了武汉为先例,估计绝大多数二线城市,以及三四五线城市,都会执行首套房和二套房的首付比例下限,并实现房贷定向大幅降息。

接下来的关键是,四大一线城市如何落实“517新政”。如果能像武汉一样解放思想,将有利于楼市尽快触底。