全球因素严重影响加拿大本地房价 必须政策干预

大多数房地产经纪人会告诉你，房地产市场是地方性的。对于住宅房地产而言，温哥华和哈利法克斯截然不同，而哈法和魁北克城也无法类比。

每个地方的地产市场都能反映社区的现实情况：大部分房价反映了人们的收入，以及他们可以获得多少抵押贷款。

但是如果这个体系崩溃了呢？如果房地产市场开始像股票市场一样了呢，那么房产市场的变化就不再反映社区的经济现实，而是随着全球投资者阶层的兴趣而起落？

根据国际货币基金组织的新报告，这就正在发生的情况。国际货币基金组织的研究发现，从伦敦和东京，到悉尼和多伦多，房价趋势变得越来越同步。报告发现，“全球因素”现在占发达经济体国家住房价格构成的比重在三分之一以上。

国际货币基金组织在其博客上称，“因此，一个国家的房地产市场波动，会让另一个国家的房地产市场也更加敏感。”

在加拿大，我们中许多人怀疑，是因为外国投资者涌入多伦多和温哥华（现在轮到蒙特利尔），搅动了地产市场的价格，而这就是我们观察到的正在发生的情况。

这也有助于解释2011年至2017年间，多伦多的房价为何会翻倍，而家庭收入只增长了个位数百分点。这也可以解释为什么尽管抵押贷款利率上涨以及新的按揭规定令三分之一的潜在买家退出市场，温哥华的房价仍在上涨。

简而言之，本地经济的情况可能不再反映到住房价格中。这可能成为真正的问题所在，因为与股票和债券等其他资产不同，住房也是生活的基本必需品。生活成本与当地经济现实的脱钩，可能会对家庭的生活质量造成巨大的破坏。

想象一下如果加拿大经济放缓，加拿大家庭经济状况更加恶化的情况。此时如果外国投资者继续向楼市注入资金，抬高价格，会使房价更加难以负担。

反过来说，在加拿大经济一切顺利的情况下，如果亚洲的经济衰退，进入住房市场的现金减少，导致房地产泡沫破灭——也会导致加拿大经济衰退。

国际货币基金组织的报告指出：“决策者不能忽视，其他地方的房价冲击可能影响加拿大国内的地产市场。”

“房价同步性加剧可能会给实际经济活动带来下行风险，尤其是在信贷环境繁荣的情况下。”

但在你把所有责任归咎于中国的暴发户之前，必须注意到国际货币基金组织看到了简单归因外国买家以外，这个趋势产生的一系列原因：

- 公司资金流入地产市场。国际货币基金组织在其博客上表示：“机构投资者、私募股权公司和房地产投资信托基金在阿姆斯特丹、悉尼和温哥华等主要城市日益活跃，因为它们能寻求更高的回报。”

- 全球协调的利率。国际货币基金组织称：“世界主要央行长期以来一直维持利率异常低位以刺激经济增长。“这已经产生了全球范围内低借贷成本的连锁反应，包括全球范围的低廉抵押贷款，这也推高了住房价格。”

- 更同步的世界经济。“2017年，120个经济体的增长率抬头，占全球GDP的四分之三，”国际货币基金组织指出。“这是自2010年以来最广泛的同步增长。”

干预手段有效

幸运的是，国际货币基金组织的报告发现，政府的政策可以有效地将本地住房市场从全球趋势中分离出来。

国际货币基金组织称：“冷却热门房地产市场的政策行动仍然有效，并且可以从抑制房价同步中获得额外收益。” “举措包括提高财产税和印花税，并限制住与房屋价值相关的房屋贷款规模。”

这就是加拿大各级政府已经在做的事情。卑诗省和安省都在各自的最热门房地产市场引入了外国买家税，而加拿大联邦银行监管机构OSFI实际上“限制了住房贷款的规模”。通过对抵押贷款进行“压力测试”，房屋购买力下降了约20％。

代表房地产经纪的协会一直呼吁政府撤回这些政策，认为政策在损害房地产市场。事实上，最新的数据表明，新的抵押贷款规则出台之后，市场的确大幅放缓。

但国际货币基金组织的调查结果显示，这些新规则归根结底是好主意 ——如果住房市场继续与本地经济脱钩，可能就需要出台更多的监管措施。