2020年买房基本靠抢 新上市量继续走低房价升温

来源:凤凰美洲台加拿大节目中心 作者:闻所未闻 发布日期:2020.01.17 10:13

加拿大地产经纪协会(CREA)昨日发布的统计数据显示,在过去的12月份,加拿大全国范围的住房交易略有放缓,成交量比上月下降了0.9%。去年从3月份开始,成交量每月都有增加,至此势头略停。

加拿大地域辽阔,所以各地房市表现迥异实属正常。在成交量上,在这个月里多伦多和渥太华减退,但卑诗全省、卡尔加里和蒙特利尔涨高,总体消涨大体均衡。

但这只是“环比”数字。如果“同比”比较,即和2018年12月相比,实际市场活动是有22.7%的增长的。一年前的12月市场较为平静,而现在的市场活动早已大增,全国大部地区的交易量都超过去年同期。

全国月成交量(有季节调整)

◆◆挂牌上市减少◆◆

而另一方面,12月的新挂牌上市量却在继续走低,接近十年最低水平。虽然,挂牌上市减少的问题在多伦多和渥太华更明显(这两个地方的新上市量处于12年最低水平),但CREA指出,这种供应短缺问题正在更多地区蔓延。

成交量降了一点,但新挂牌上市量降得更多,所以12月份全国“成交-新挂牌比”(sales - new listing ratio)进一步升高至66.9%,达到2004年初以来的最高水平。

这个比率反映的是市场供需平衡的程度,加拿大全国的长期平均值是 53.7%。这么高的比率数字很能说明问题,即市场向卖方倾斜,2020年可望出现房价加速上涨。

在温哥华,“成交-新挂牌比”现在尚处于平衡范围,但也正在朝向卖方市场发展。大体上,安省、魁省和海洋省份比率高而呈现卖方市场特征,艾省和萨省大部地区还处于买方市场状态。

◆◆短缺和竞购◆◆

基本上,2020年的主旋律将是“供应不足”。想要在2020年卖房的人,需要对参与竞价抢购做好心理准备。除大草原地区和纽芬兰和拉布拉多等之外,加拿大大部地区的局面都“僧多粥少”的情况。

因为12月份所呈现的数据已经说明,可供购买的现有房屋数量已达10-12年来的最低点,而这个问题已长期存在。

而需求显然很大,已从2018年中期的低点反弹了回来,使市场平衡再次趋紧。

◆◆房价已然升温◆◆

CREA首席经济学家葛兰坡(Greg Klump)说,2019年结束,房价上涨也重获动力,前奏已经开始,下面的旋律就是由卑诗全省、多伦多、渥太华和蒙特利尔领涨。

CREA最新月报指出,“MLS房价指数”经过连续7个月的上升,12月环比和同比分别提高了0.8%和3.4%,全国实际平均房价(无季节性调整)同比提高9.6%。供应短缺地区的房价正在重现上升姿态。

在全国范围,房价在2017年达到顶峰,然后在各种政策法规的打压下停滞了一段时间,一直到2019年的上半年。

比如卑诗省和安省有“海外买家税”,联邦政府有强化版房贷压力测试,同时央行提高了利率也推高着房贷成本,但到2019年下半年,买方需求再度膨胀,当然房价也开始升温。

RBC皇家银行高级经济学家贺奎(Robert Hogue)说,现在看来,大多数买家已经适应了这些打压房市的政策法规。

比如,房贷门槛提高了,但一些买家已经花时间筹到了更多首付款,还有买家也退而求其次地愿意买更低价的房。另外,去年有段时间房贷利率一直在降,相应地房贷压力测试的门槛也在降,这也吸引了部分买家投身入市。

2019年前MLS-HPI房价指数年同比变化

◆◆移民潮和购房潮◆◆

在联邦政府“百万级”大规模移民计划、创业投资移民项目、各省的“省提名”项目移民和海洋省份“雇主担保”等诸多移民项目之下,新移民数量在迅速增加。

贺奎说,高比例的新移民将加入排队购房的队列,不只是在多温等大城市,在哈利法克斯和爱德华王子岛等地也一样。

这时还会有一个问题,在紧缺的市场形势下,一些卖家反而会不敢卖了,他们可能会考虑先买了新房再去卖旧房,于是也挤进排队购房的队列中。

通常,房市在经过沉寂时期后反弹时,就会出现这种惜售的情况。

在低端供应上,过去几个月加拿大多数城市的新建公寓楼开工都很少,而且,即使有正常的开工量,也多半会延期交付,可能会有远水不解近渴的担忧。

但在大温地区,据UBC尚德商学院房地产金融教授大卫杜夫(Thomas Davidoff)说,很多在建项目都有望在未来两年内完工,另外公寓虽然常在开工前就预售完毕,但交付后还是会有很多单元被拿出来出售或者出租的,所以会很快补充一部分市场所需。